สรุปคำแนะนำเกี่ยวกับการขายฝากสำหรับผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝาก ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒

๑. การขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิในทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อทันทีที่จดทะเบียน โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด แต่ต้องไม่ต่ำกว่าหนึ่งปี และไม่เกินสิบปี นับแต่วันที่จดทะเบียนขายฝาก ผู้ขายฝากจะไถ่คืนเมื่อใดก็ได้ ไม่ต้องรอจนครบกำหนดเวลาตามสัญญา แต่ถ้าไม่ใช้สิทธิไถ่คืนภายในกำหนดเวลา ย่อมหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นอีกต่อไป กรรมสิทธิตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด (แต่ตกลงซื้อคืนได้) ซึ่งสินไถ่นั้น จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่คำนวณเป็นดอกเบี้ย นับแต่วันที่จดทะเบียนขายฝากจนถึงวันครบกําหนดเวลาไถ่แล้วต้องไม่เกินร้อยละ ๑๕ ต่อปี

๒. ผู้ขายฝากยังคงมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝากได้จนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทนให้แก่ผู้ซื้อฝาก ส่วนดอกผลที่งอกจากทรัพย์สินที่ขายฝากในระหว่างระยะเวลาขายฝาก ให้ตกเป็นของผู้ขายฝากด้วย

๓. สัญญาขายฝากซึ่งกำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่าสิบปี หากผู้ขายฝากไม่อาจใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลาได้ ควรตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขยายกำหนดเวลาไถ่ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ โดยมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝาก และควรนำข้อตกลงนั้นมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยคู่สัญญาต้องมาดำเนินการด้วยกันทั้งสองฝ่าย พร้อมนำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝากที่ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย

๔. หากผู้ขายฝากต้องการได้กรรมสิทธิคืน ต้องขอไถ่ภายในกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝากหรือ สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ (ถ้ามี) โดยชำระสินไถ่ให้แก่ผู้ซื้อฝาก ถ้าผู้ขายฝากไม่อาจใช้สิทธิไถ่กับผู้ซื้อฝากได้ ไม่ว่าด้วยเหตุใดอันมิใช่ความผิดของผู้ขายฝาก ผู้ขายฝากมีสิทธิวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อ สำนักงานวางทรัพย์  หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดทุกจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝาก ได้ภายในสามสิบวันนับแต่วันถึงกำหนดเวลาไถ่ หรือนับแต่วันที่เหตุอันทำให้ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ดังกล่าวได้สิ้นสุดลง แล้วแต่กรณี

๕. ก่อนวันครบกําหนดเวลาได้ไม่น้อยกว่าสามเดือนแต่ไม่เกินหกเดือน ผู้ซื้อฝากมีหน้าที่แจ้งกำหนดเวลาไถ่ และจำนวนสินไถ่ พร้อมทั้งแนบสำเนาสัญญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก (ถ้ามี) ไปยังผู้ขายฝาก โดยทำเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับตามที่อยู่ที่ปรากฏในสัญญาขายฝาก หากผู้ซื้อฝากไม่ใช่ผู้ซื้อฝากเดิม ต้องแจ้งด้วยว่าจะต้องไถ่กับผู้ใดและต้องชำระสินไถ่ที่ใด หากไม่แจ้งตามวิธีการดังกล่าว ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้ภายในหกเดือนนับแต่วันครบกำหนดที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ (ถ้ามี) โดยชำระสินไถ่ตามจํานวนที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝาก

๖. การจดทะเบียนไถ่จากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่ การจดทะเบียนไถ่จากขายฝากจะทําเมื่อใดก็ได้ แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องทำภายในกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ (ถ้ามี) ด้วยวิธีการตาม ข้อ ๔. เมื่อใช้สิทธิไถ่แล้วควรมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยเร็ว

๗. เมื่อชำระสินไถ่แล้ว กรรมสิทธิในทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นของผู้ขายฝากทันที ผู้ขายฝากนำหลักฐานเป็นหนังสือซึ่งแสดงว่ามีการไถ่ถอนแล้วจากผู้ซื้อฝาก หรือหลักฐานการวางทรัพย์ พร้อมหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่จากขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพียงฝ่ายเดียวได้ แต่ในกรณีที่ผู้ขายฝากวางทรัพย์แล้ว ไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมา ให้นำหลักฐานการวางทรัพย์มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อหมายเหตุไว้ ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงการวางทรัพย์ เพื่อป้องกันมิให้ ผู้ซื้อฝากทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป

๘. หากผู้ซื้อฝากไม่ได้แจ้งไปยังผู้ขายฝากตาม ข้อ ๕. แต่ผู้ขายฝากดำเนินการไถ่ภายในหกเดือน นับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝากหรือหนังสือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ ให้ผู้ซื้อฝากทำหลักฐานเป็นหนังสือ ว่ามีการไถ่ถอนแล้ว โดยระบุให้ได้ใจความว่า “ผู้ซื้อฝากได้รับเงินค่าไถ่จากขายฝากครบถ้วนและถูกต้องแล้วแต่ วันที่ เดือน..... พ.ศ. ... ยินยอมให้มีการไถ่ถอนได้” พร้อมทั้งรับรองว่าผู้ซื้อฝากมิได้มีหนังสือแจ้งผู้ขายฝากทราบ เกี่ยวกับกําหนดเวลาไถ่และจํานวนสินไถ่
ที่มา Facebook กรมที่ดิน